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婚后还贷增值部分

来源:上海奉贤律师网 作者:江苏律师 时间:2019-03-13

一、案情简介

张男婚前有一套住房,登记在张男名下。买房时价格18万。张男付首付8万元,贷款10万元。税费等1万元。婚前,张男已经还部分贷款,本息合计5万元。后张男与王女结婚,结婚时房价涨为41万。婚后夫妻共同还贷10万,其中本金7万,利息3万,目前贷款已经全部还清。现张男与王女离婚,房屋现在价值90万元。

这则案例,是现在离婚案件中普遍存在的现象。根据法律规定,婚前一方购房的不动产,产权登记在购买方一方名下,婚后夫妻双方共同还贷,离婚时,该房屋产权应归买房者所有,婚后共同还贷其所对应的赠值部分为夫妻共同财产,双方可以平分。

那么对于离婚时,夫妻共同还贷部分一般是比较好计算的,比较难的是,还贷所对应的增值部分应如何计算。注意,并不是房屋所有的增值,而只是还贷部分所对应的增值。这部分应如何计算,我们来看一下目前司法实践中,主流的计算方法:

 

二、法院裁判情况

第一步应先计算诉争房产的升值率,即诉争房产现价格除以(结婚时诉争房产价格+共同已还利息+其他费用)=90/(41+3+1)=200%;

第二步计算非产权登记一方所得补偿款,即共同还贷部分乘以不动产升值率,该数额的一半即为应补偿的数额。10乘以200%=20万元,非产权登记一方所得补偿款为10万元。

所以,法院判决诉争房产归张男所有,张男应支付给王女10万元补偿款。

三、主要观点及理由

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解解(三)》公布实施后,审判实践中对第十条涉及的婚内共同还贷增值部分的计算,各地法院做法不一,计算结果也存在较大差异。对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形,离婚时如何计算共同还贷的增值部分,有法官提出了分步计算的方法,

第一步是计算不动产升值率

不动产升值率=不动产现在价格除以不动产成本

注意:这里的不动产成本应包括:购买时不动产价格+共同已还利息+其他费用。

在计算不动产升值率时,必须考虑利息成本,不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。

“其他费用”是指交易所涉及的成本,属于购房的必要支出,如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等,但不包括公共维修基金和物业费,因为其费用产生的基础并非交易,而是不动产长期使用中产生的费用;

第二步是计算非产权登记一方所得补偿,

即共同还贷部分乘以不动产升值率,该数额的一半即为应补偿的数额。

这里需要注意的是,在计算增值时应注意时间点,这里的增值是指婚后增值,不包括婚前增值,婚前增值属于一方的个人财产,不应分割。

另外还要考虑是否存在以下两种情况:

一是,离婚时贷款没有清偿完毕,只能将已经偿还的利息计入不动产成本,而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本;

二是,一方购买不动产后,如果后了很长时间才结婚,在计算不动产升值率时,应以结婚时的房屋价格作为计算依据,不能以购买时价格作为依据,因为购买房屋至结婚前这段时间的增值收益应为一方婚前个人财产。

还有需要特别说明的是,

离婚案件的财产分割,并不一定是绝对的一人一半,也得需要看具体情况,比如,一方是否存在出轨、赌博、吸毒、家庭暴力等法定过错,如果双方都没有法定过错,法院还要考虑是否需要照顾子女及女方权益等因素,进行综合衡量。所以最终的结果,有可能是一方多一些,另一方少一些,目是的尽可能的保证相对公平,合理地解决纠纷,平衡保护离婚双方当事人的利益。

还有,虽然现在大部分地区的房产都是呈逐年上升趋势,但也不排除有房价下降的可能,如果遇到房价下跌,则房产可能没有增值,反而出现负增长的情况,这种情况下,如果离婚应如何进行分割呢?

目前司法实践中法院的做法是:产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。

原因有二:

一是一方婚前已经签订房产买卖合同,购买什么地理位置、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择,另一方婚后只是共同参与还贷,购买方自然应当承担房价下跌的风险;

二是离婚时房产判归产权登记一方,如果只是用于居住而非投资,房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。

所以,任何投资和财产的购置是有一定的风险的,就像婚姻,虽然我们都希望有情人能终于眷属,夫妻都能白头到老,但有时事与愿违,在一起的时候,还是要尽可能互相珍惜,分开后,也希望大家还是朋友。对于财产,能协商解决还是协商解决的好,实在解决不了,也要相信法院,相信法律,会给每一个当事人一个公平的结果。

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